نماذج أ وب وف عند المؤسسة، ومتى يُوقَّع كل واحد

معرفة الفرق بين العقود الثلاثة تنفع الوسيط الجديد قبل أول صفقة له، لا بعدها، لأن كل مستند من هذه المستندات يُطلب في لحظة مختلفة تماماً من مراحل الصفقة، ومن يخلط بينها يخاطر بتقديم المستند الخطأ في اللحظة الخطأ، وهو خطأ يكتشفه فحص التصريح أو نزاع لاحق قبل أن يكتشفه الوسيط نفسه، في وقت يكون فيه إصلاحه أصعب بكثير من توثيقه من البداية.

ما هو العقد أ، ولماذا يعتمد عليه تصريح الإعلان؟

العقد أ هو اتفاقية التسويق بين مالك العقار والمكتب. هو ما يمنح المكتب الصفة القانونية للإعلان عن الوحدة أصلاً، وتُدرج بطاقة خدمة تصريح الإعلان العقاري الخاصة بدائرة الأراضي والأملاك نسخة من عقد التسويق مع مالك العقار ضمن المستندات التي يطلبها تصريح تراخيصي. هذا السطر الواحد هو سبب وقوع العقد أ في مقدمة أوراق أي إعلان تقريباً. بلا عقد أ سارٍ وموقّع بشكل صحيح، لا يوجد أساس قانوني للتصريح الذي يصفه دليلنا حول لماذا يُرفض تصريح تراخيصي بأنه أكثر نقطة تعثر شيوعاً في الطلبات الجديدة.

العقد أ يتفاعل أيضاً مع قائمة الملاك المسجلين لدى المؤسسة داخل تطبيق دبي ريست. لا يُسمح للوسطاء بالتواصل مع مالك غير مدرج في تلك القائمة، فالتسلسل العملي هو: التأكد من أن المالك مسجل، ثم توقيع العقد أ مع ذلك المالك، ثم التقديم لتصريح تراخيصي بالاستناد إلى ذلك العقد. تخطي الخطوة الأولى والذهاب مباشرة للتوقيع لا يعالج الفجوة الأساسية في الالتزام إذا لم يكن الموقّع هو المالك المسجل الذي تتوقعه المؤسسة.

ما هو العقد ب، وهل يحتاجه وكيل المشتري قبل عرض العقار؟

العقد ب هو الاتفاقية المرآة في جانب المشتري، بين المشتري والمكتب الذي يمثله. يضفي طابعاً رسمياً على العلاقة بالطريقة نفسها التي يضفيها العقد أ على علاقة البائع، ما يمنح مكتب المشتري صفة رسمية في الصفقة بدلاً من ترك الترتيب غير موثّق. في سوق يمثل فيه المكتب نفسه أحياناً طرفي الصفقة، يمكن أن يوجد العقد أ والعقد ب معاً في الصفقة نفسها، أحدهما يغطي جانب الإعلان والآخر يغطي جانب الشراء، والمكتب العامل على الجانبين يجب أن يكون قادراً على تقديم كلا المستندين لا الاكتفاء بأحدهما لتغطية العلاقة كلها.

ما هو العقد ف، ومتى يُوقَّع فعلياً؟

العقد ف هو عقد البيع نفسه، بين البائع والمشتري، وهو المستند الذي يسجل الشروط التي اتفق عليها الطرفان فعلياً: السعر والوحدة والشروط والجدول الزمني. يأتي بعد العقد أ والعقد ب، بمجرد أن ينتج التسويق مشترياً وتُتفق الشروط، لا في بداية العلاقة. الصفقة التي تقفز إلى العقد ف دون وجود العقد أ الأساسي تكون عقد بيع قائماً فوق علاقة تسويقية لا تستطيع الأوراق إثباتها فعلياً، وهذه فجوة تظهر لاحقاً إذا نشأ نزاع أو تحقق تصريح يراجع كيفية توليد الصفقة من الأساس.

هل تستخدم صفقات الخارطة العقود الثلاثة نفسها، وماذا يحدث إذا تعذر تقديم العقد أ؟

ليس بالشكل نفسه. الإعلان عن الخارطة يقوم على عقد تسويق بين المطور والمكتب بدلاً من عقد أ فردي مع مالك، لأن المطور هو الطرف المالك للوحدات قبل وجود مشترٍ. دليلنا حول تصاريح الإعلان عن الخارطة يشرح ذلك الهيكل وأين يفترق فعلياً عن المستندات الموصوفة هنا للسوق الثانوي. أما عند إعادة بيع وحدة خارطة بعد أن يمتلكها مشترٍ بالفعل، فأي مستند ينطبق، الاتفاق على مستوى المطور، أو اتفاق شبيه بالعقد أ الفردي مع المشتري المعيد للبيع، أو الاثنان معاً، فهذا غير موضح بوضوح في أي مصدر روجع لهذا الدليل أو ذاك، وهذا الغموض يستحق طرحه مباشرة على جهة الالتزام بدلاً من التخمين.

أما إذا تعذر على المكتب تقديم العقد أ عند الطلب، فطلب التصريح نفسه هو المتأثر أولاً، لأن متطلب بطاقة الخدمة صريح. وبعيداً عن التصريح، تعامل قواعد سلوك المؤسسة التواصل مع مالك غير مسجل كمخالفة يمكن أن تؤدي إلى تعليق العمليات إذا ورد شكوى أو بلاغ، والمكتب الذي لا يستطيع تقديم عقد أ موقّع خطوة واحدة فقط عن هذا السيناريو تحديداً إذا لم تُوثَّق العلاقة مع المالك أصلاً. الأوراق الناقصة في صفقة قائمة هي أيضاً أول ما تطلبه أي عملية تسوية نزاع، فغياب العقد أ مشكلة قبل أن يصبح مشكلة تصريح بوقت طويل.

العقد	بين	يُوقَّع متى
العقد أ	البائع والمكتب	قبل بدء التسويق، وقبل التقديم لتصريح تراخيصي
العقد ب	المشتري والمكتب	عندما يتولى وكيل المشتري تمثيلاً رسمياً
العقد ف	البائع والمشتري	بمجرد الاتفاق على الشروط، بعد أن ينتج التسويق صفقة

Frequently asked questions

أسئلة شائعة

هل العقد أ هو نفسه اتفاقية الإعلان الحصري؟

يصف الدليل العقد أ بأنه اتفاقية التسويق بين المالك والمكتب، ولا يحدد بذاته شروط الحصرية. كون عقد أ معين حصرياً أو مفتوحاً، وكيف يتفاعل ذلك مع حد التصاريح الثلاثة للوحدة نفسها، شرط يتفق عليه المكتب والمالك داخل العقد لا شيئاً يفرضه النموذج بذاته.

هل يمكن لمكتب واحد أن يحمل العقد أ والعقد ب في الصفقة نفسها؟

نعم، حين تمثل الوكالة نفسها البائع والمشتري معاً. كل عقد يضفي طابعاً رسمياً على علاقة منفصلة، فيجب أن يوجد كلاهما كمستندين منفصلين لا مستند واحد يغطي الجانبين.

هل يجب توقيع العقد ف قبل إصدار تصريح تراخيصي؟

لا. طلب التصريح يعتمد على العقد أ، تفويض التسويق، الموجود حتى قبل العثور على مشترٍ. العقد ف يأتي لاحقاً، بمجرد الاتفاق على البيع.

ما الذي يحل محل العقد أ في مشروع على الخارطة؟

عقد تسويق بين المطور والمكتب، لأن المطور لا المالك الفردي هو من يملك الوحدات قبل بيعها. راجع دليلنا حول تصاريح الإعلان عن الخارطة لمعرفة كيف تعمل تلك الوثيقة عملياً.

هل يحتفظ المكتب بنسخة من العقود الثلاثة في كل صفقة؟

نادراً ما تنتج صفقة واحدة العقود الثلاثة معاً لمكتب واحد، لأن وكالة واحدة غالباً ما تحمل جانب البائع، العقد أ، أو جانب المشتري، العقد ب، لا الاثنين معاً. العقد ف لا يوجد إلا بعد أن يتفق الطرفان فعلياً على الشروط، فالوكالة العاملة على إعلان لا يُباع أبداً تحتفظ بالعقد أ ولا شيء غيره. الاحتفاظ بأي مستندات تنطبق، موثّقة التاريخ وموقّعة بشكل صحيح، هو ما يطلبه فحص التصريح أو مراجعة النزاع فعلياً، لا مجموعة كاملة بصرف النظر عن مسار الصفقة.

هل يمكن تعديل العقد أ بعد توقيعه، وهل يحتاج المكتب استشارة قانونية لصياغته؟

الدليل لا يمنع تعديل شروط عقد قائم، لكن أي تعديل جوهري، كتغيير السعر المطلوب أو مدة التفويض، يستحق ملحقاً موقّعاً من الطرفين بدلاً من الاكتفاء بتفاهم شفهي، لأن نسخة العقد المودعة مع طلب التصريح هي ما يُرجع إليه عند أي مراجعة لاحقة. الدليل يصف الأدوار والغرض من كل عقد، لكنه لا يقدم نصاً جاهزاً موحداً يغني عن المراجعة القانونية لصفقة معينة. بالنسبة لصفقة قياسية، النماذج المعتمدة من الوكالة أو من المؤسسة تكفي عادة، لكن أي شرط غير عادي في الصفقة، كوجود عدة ورثة لملكية واحدة، يستحق مراجعة قانونية منفصلة قبل التوقيع.

Sources

المصادر

• دائرة الأراضي والأملاك، بطاقة خدمة تصريح الإعلان العقاري، متطلب عقد التسويق لطلبات التصريح
• دائرة الأراضي والأملاك، خدمة التحقق من التراخيص والتصاريح
• دائرة الأراضي والأملاك، فرض غرامات على 10 شركات عقارية وإنذار 30 أخرى لعدم الالتزام بمتطلبات الإعلان

Last verified: 2026-09-02 آخر تحقق: 2026-09-02