الإعلان عن عقار على الخارطة في دبي، تصريحاً بتصريح

هذا التسلسل يستحق الحفظ عن ظهر قلب قبل أول مشروع خارطة يتولاه الوسيط، لأن كل خطوة فيه تُبنى على الخطوة التي قبلها ولا تعمل بمعزل عنها.

ما الذي يجب أن يكون صحيحاً في المشروع قبل الإعلان عن وحدة واحدة فيه؟

يحدد دليل ممارسة الوساطة العقارية التزامات على مستوى المشروع تسبق أي إذن إعلاني. على الوسيط المسوّق لمشروع على الخارطة التأكد من أن المشروع مرخص ومسجل لدى الوكالة، والتأكد من وجود حساب ضمان للمشروع، وتوجيه المشترين للدفع فيه حصراً بدلاً من الدفع للمطور أو للمكتب مباشرة. حالة تسجيل المشروع تُفحص عبر تطبيق دبي ريست من خلال مشروعي، وهو نظام الدائرة لتسجيل ومتابعة مشاريع الخارطة.

هذه هي الخطوة التي تكشف المكاتب التي تعلن مبكراً، قبل أن ينهي المطور تسجيل المشروع. تصور جذاب ينتشر على وسائل التواصل الاجتماعي قبل الإطلاق الرسمي، دون تسجيل مشروع موثّق خلفه، يعني الإعلان عن مشروع لم يجتز البوابة الأولى التي تضعها الدائرة، بصرف النظر عن سير طلب تصريح الوحدة الفردي لاحقاً.

ما هو عقد التسويق لوحدة خارطة، إذا لم يوجد مالك فردي يوقّعه؟

الإعلان في السوق الثانوي يقوم على العقد أ، اتفاقية التسويق بين المالك الفردي والمكتب. الإعلان عن الخارطة يقوم على مستند مختلف: عقد تسويق بين المطور والمكتب. المطور هو الطرف المقابل لأنه، لا المشتري المستقبلي، من يملك الوحدات ويستطيع تسويقها حالياً. المكتب الذي يعلن عن مشروع خارطة دون هذا الاتفاق على مستوى المطور يقف في الموقف نفسه الذي يقف فيه وسيط يعلن عن وحدة ثانوية دون عقد أ: غير مفوَّض من أي جهة في نظر المؤسسة، مهما كان التفاهم غير الرسمي القائم على الأرض. دليلنا حول نماذج أ وب وف يشرح كيف تعمل نسخة السوق الثانوي من هذا المستند وأين يفترق المساران فعلياً.

ما الذي تغير مع تصريح الوحدة الأولية في أبريل 2024؟

قبل أبريل 2024، كان إذن الإعلان عن الخارطة يعمل أساساً على مستوى المشروع. أطلقت الدائرة تصريح الوحدة الأولية في ذلك الشهر خصيصاً لإضافة طبقة على مستوى الوحدة للإعلان عن الخارطة، أي أن الوحدة الفردية داخل مشروع مسجل وموثّق بحساب ضمان تحتاج الآن تصريحها الخاص بدلاً من الاعتماد فقط على تسجيل المشروع لتغطية كل وحدة فيه. المكتب الذي لا يزال يعمل من تسجيل قديم على مستوى المشروع فقط، دون طبقة الوحدة الأحدث، يعمل بقاعدة تجاوزتها قاعدة لاحقة، وهذه الفجوة أحد أكثر الأسباب شيوعاً وراء تعثر طلب تصريح خارطة. دليلنا حول لماذا يُرفض تصريح تراخيصي يشرح كيف تظهر هذه الفجوة تحديداً كرفض.

هل ينطبق حد الوسطاء الثلاثة على الخارطة، وما الغامض بشأن إعادة البيع؟

الآلية نفسها كما في السوق الثانوي: يمكن أن يوجد ثلاثة تصاريح سارية كحد أقصى للوحدة الواحدة في وقت واحد، ما يحدد عدد الوسطاء القادرين على الإعلان عنها في آن واحد. الخارطة تضيف طبقة فوق ذلك عبر البورتالات نفسها. بيوت، على سبيل المثال، تقدم شارة تحقق وTruCheck مخصصة لإعلانات إعادة بيع الخارطة، تتحقق من صحة الإعلان مقابل سجلات الدائرة، صالحة 45 يوماً لكل إعلان، وتغطي عقارات الخارطة المعروضة لإعادة البيع في دبي وأبوظبي. تقول بيوت إن الإعلان الحامل للشارة يحقق 20 ضعف مرات الظهور و5 أضعاف العملاء المحتملين مقارنة بإعلان بلا شارة. هذا حافز على مستوى البورتال يقع فوق اشتراط التصريح التنظيمي، لا بديلاً عنه. الشارة تثبت للمشتري صحة الإعلان. لا تحل محل تسجيل المشروع، ولا تأكيد حساب الضمان، ولا تصريح الوحدة الذي تحتهما.

أما بشأن إعادة بيع الخارطة، إعادة بيع الخارطة، حين يبيع مشترٍ اشترى مباشرة من المطور عقده قبل التسليم، تقع عند تقاطع العالمين: الوحدة لا تزال على الخارطة، لكن البائع الآن فرد لا مطور. لا دليل ممارسة الوساطة المتاح ولا توثيق البورتالات المراجَع لهذا الدليل يوضح بشكل قاطع ما إذا كان الإعلان عن إعادة بيع خارطة يحتاج عقد التسويق مع المطور، أو عقداً أ فردياً مع المشتري المعيد للبيع، أو الاثنين معاً. في ظل هذا الغموض، الموقف الأكثر أماناً للمكتب هو الاحتفاظ بمستندات العلاقتين، تسجيل المشروع الأصلي واتفاق موقّع مع البائع الحالي، والتأكد مباشرة من الدائرة أو مكتب مبيعات المطور عن المستند الذي يتوقعه تراخيصي لتلك المعاملة تحديداً، بدلاً من افتراض أن مستنداً واحداً يغطي حالة لا يوضحها التوجيه المنشور.

المرحلة	المطلوب	جهة التحقق
تسجيل المشروع	مشروع مرخص ومسجل لدى الدائرة، وحساب ضمان مؤكد	عبر دبي ريست، مشروعي
تفويض التسويق	عقد تسويق بين المطور والمكتب	يحمله المكتب، لا مالك فردي
تصريح الوحدة	تصريح الوحدة الأولية، مطلوب منذ أبريل 2024	يُطلب عبر تراخيصي لكل وحدة
توثيق البورتال	شارة تحقق أو TruCheck لإعادة بيع الخارطة	صلاحية 45 يوماً، دبي وأبوظبي فقط

Frequently asked questions

أسئلة شائعة

هل يمكن للمكتب الإعلان عن مشروع قبل أن يفتح المطور حساب ضمان؟

لا. يشترط الدليل على الوسيط التأكد من وجود حساب ضمان ضمن التزامات مستوى المشروع التي تسبق الإعلان، إلى جانب التأكد من ترخيص المشروع وتسجيله. الإعلان قبل هذا التأكيد إعلان قبل استيفاء الشرط.

هل تصريح الوحدة الأولية يحل محل تسجيل المشروع؟

لا. إنه يضاف فوقه. المشروع لا يزال بحاجة إلى تسجيل وحساب ضمان. تصريح الوحدة الأولية، الذي أُطلق في أبريل 2024، يضيف طبقة خاصة بالوحدة لا يغطيها تسجيل المشروع وحده.

من يوقّع عقد التسويق لمشروع خارطة؟

المطور ومكتب الوساطة. لا يوجد مالك وحدة فردي يوقّع كما في إعلان السوق الثانوي، لأن المطور هو من يملك الوحدات المسوَّق لها.

هل ينطبق حد الوسطاء الثلاثة قبل التسليم أم بعده؟

القيد المنشور، ثلاثة تصاريح سارية لكل وحدة، مصاغ حول آلية التصريح نفسها لا حول حالة التسليم، ما يشير إلى أنه ينطبق طوال الوقت، بما في ذلك إعادة بيع خارطة قبل التسليم. تأكد من التطبيق المحدد مع صاحب رقم تسجيلك إذا كانت معاملة إعادة البيع قريبة من التسليم، لأن هذا أحد المجالات التي يشير هذا الدليل إلى أنها غير موضحة بشكل واضح.

أين يتحقق الوسيط من أن تسجيل مشروع ما لا يزال سارياً؟

في تطبيق دبي ريست، عبر قسم مشروعي، وهو نظام الدائرة لتسجيل ومتابعة مشاريع الخارطة.

هل يحتاج المكتب تصريحاً منفصلاً لكل مرحلة من مراحل مشروع كبير، وهل يختلف الوضع في أبوظبي؟

لا يوضح التوثيق المراجَع لهذا الدليل ما إذا كانت مرحلة جديدة داخل مشروع مسجل بالفعل تحتاج تسجيلاً منفصلاً على مستوى المشروع، أو تُعامل امتداداً للتسجيل القائم. الأرجح عملياً أن كل وحدة، بصرف النظر عن مرحلتها، لا تزال تحتاج تصريح الوحدة الأولية الخاص بها منذ أبريل 2024، فالتأكد من ذلك مع مكتب مبيعات المطور قبل الإعلان أوفر للوقت من افتراض أن التسجيل الأصلي يغطي كل مرحلة لاحقة تلقائياً. هذا الدليل يغطي دبي تحديداً، حيث تصدر تصاريح الخارطة عبر تراخيصي وتصريح الوحدة الأولية. أبوظبي تدير الإعلان عن الخارطة عبر نظام مضمون التابع لمركز أبوظبي للعقارات، وتفاصيل ما إذا كان لديها طبقة منفصلة على مستوى الوحدة مماثلة لتصريح الوحدة الأولية غير مغطاة هنا. راجع دليلنا حول تصاريح مضمون في أبوظبي لذلك الجانب تحديداً.

Sources

المصادر

• دائرة الأراضي والأملاك، بطاقة خدمة تصريح الإعلان العقاري، الفئات ومتطلب عقد التسويق
• بوابة وسطاء بيوت، شارة التحقق وTruCheck لإعلانات العقارات على الخارطة، النطاق وصلاحية 45 يوماً وأرقام الأداء
• دائرة الأراضي والأملاك، خدمة التحقق من التراخيص والتصاريح

Last verified: 2026-09-02 آخر تحقق: 2026-09-02