الإعلان عن عقار في الإمارات: القواعد في كل إمارة

من الجهة المسؤولة عن تنظيم الإعلان العقاري في كل إمارة؟

الجهة المنظمة في دبي هي مؤسسة التنظيم العقاري، الرقابية، العاملة داخل دائرة الأراضي والأملاك. دليل ممارسة الوساطة العقارية، الطبعة الثانية، ينص على أن مكاتب الوساطة ملزمة بالحصول على تصريح لأي إعلان عقاري أو مادة تسويقية عبر نظام تراخيصي، وعلى أن رقم التصريح يجب أن يظهر على الإعلان. وتضم بطاقة خدمة تصريح الإعلان العقاري الخاصة بالدائرة أربعة عشر نوعاً من الإعلانات المشمولة، من إعلانات الصحف إلى الإعلانات الإلكترونية إلى الأيام المفتوحة، وتحدد مدة إنجاز خدمة قدرها يوم عمل واحد. دليلنا حول تصريح تراخيصي يغطي طريقة التقديم والرسوم والمستندات التي يطلبها تراخيصي.

الجهة المنظمة في أبوظبي هي مركز أبوظبي للعقارات، وأداتها التنظيمية هي نظام مضمون، والتقديم يتم عبر منصة داري. أصبح مضمون إلزامياً في 7 يوليو 2025، مع إلزام الإعلانات السابقة للقاعدة بإعادة التحقق بحلول 7 أغسطس 2025. سوق أبوظبي العالمي، المنطقة الحرة المالية التي تغطي جزيرتي الريم والمارية، يدير خدمة تصريح إعلاني خاصة به بالشراكة مع مضمون بدلاً من الخضوع مباشرة لمركز أبوظبي للعقارات. التفاصيل الكاملة، بما فيها الرسوم المنشورة، موجودة في دليلنا حول تصاريح مضمون في أبوظبي.

أما الإمارات الخمس الأخرى فلكل منها جهة تنظيمية معروفة: دائرة التسجيل العقاري في الشارقة، وكتالوج الخدمات الحكومي في عجمان يضم خدمة مخصصة لتصريح الإعلان العقاري، وبلدية رأس الخيمة تدير إدارة تنظيم عقاري خاصة بها، ودائرة الأراضي والأملاك في أم القيوين تحتفظ بكتالوج خدمات خاص بها. لكن لا واحدة من هذه الإمارات الأربع تنشر جدول رسوم لتصريح إعلاني، أو مدة خدمة، أو قائمة فئات إعلانية بالدقة نفسها التي تنشرها دبي أو أبوظبي. هذه الفجوة ليست تخميناً. إنها غياب مستند يمكن الاستشهاد به، ومن الأفضل قول ذلك بوضوح بدلاً من اختلاق قاعدة لم تُنشر.

دبي لديها نظامان بأسماء متشابهة بشكل مربك، وهما ليسا الشيء نفسه

تراخيصي هو نظام التصاريح. وإلى جانبه توجد آلية ثانية منفصلة تديرها دائرة الأراضي والأملاك بنفسها: نظام التحقق برمز الاستجابة السريعة، الذي يسميه السوق أحياناً مدموناً، وأُطلق في أبريل 2023 ليتمكن المشتري من مسح الإعلان والتأكد من أنه معتمد رسمياً عبر المؤسسة. اسمه يكاد يطابق اسم مضمون في أبوظبي، ويؤدي وظيفة مجاورة له، حيث يولّد رمزاً لإعلان قائم بدلاً من التحكم في نشر الإعلان من الأساس. الوسيط الذي ينتقل بين أوراق دبي وأبوظبي ويفترض أن هذين النظامين واحد، أو أن رمز مدمون في دبي يغني عن شرط مضمون في أبوظبي، مخطئ في الاتجاهين. الجهتان مختلفتان، والإمارتان مختلفتان، ولا تنتقل صلاحية أحدهما إلى الآخر.

كم عدد الوسطاء الذين يمكنهم الإعلان عن الوحدة نفسها في وقت واحد؟

دبي تحد من ذلك مباشرة. منذ أكتوبر 2022، يمكن للبائع توليد ثلاثة تصاريح تراخيصي كحد أقصى للإعلان الواحد، أي أن ثلاثة وسطاء كحد أقصى يمكنهم الإعلان عن الوحدة نفسها إلكترونياً في الوقت نفسه. نظام مضمون في أبوظبي يحمل قيداً مماثلاً، بحصر كل عقار بثلاثة وسطاء معتمدين كحد أقصى يعلنون عنه في آن واحد. كلا القيدين يهدف إلى منع ظهور الوحدة نفسها عشرات المرات عبر البورتالات بأسماء وأسعار مختلفة، وهي مشكلة التكرار التي كانت البورتالات تضطر لضبطها بنفسها قبل وجود القاعدة. آلية القيد، وما يحدث عندما يحاول وسيط رابع الإعلان، وكيفية تعامله مع تفويض حصري، كلها مشروحة في دليلنا حول حد الوسطاء الثلاثة.

ماذا تتحقق منه البورتالات قبل النشر، وماذا يجب أن يتحقق منه الوسيط بنفسه؟

بمعزل عما تنشره الجهة التنظيمية، تجري البورتالات فحوصها الخاصة. إرشادات بيوت الموجهة للوسطاء تنص صراحة على أن الإعلانات الخالية من تصريح مضمون ساري تُعلَّم أو تُحذف تلقائياً، وأن الإعلان بلا تصريح ساري أو بتصريح منتهي يُعامل كمخالفة تنظيمية لا كمشكلة في جودة الإعلان فحسب. إعلانات إعادة البيع على الخارطة على بيوت يمكن أن تحمل أيضاً شارة تحقق أو TruCheck، تتحقق من صحة الإعلان مقابل سجلات دائرة الأراضي والأملاك، وتصل بحسب بيوت إلى 20 ضعف عدد مرات الظهور و5 أضعاف عدد العملاء المحتملين مقارنة بإعلان غير موثق. الشارة صالحة لمدة 45 يوماً لكل إعلان، وتنطبق على العقارات على الخارطة المعروضة لإعادة البيع في دبي وأبوظبي.

التنفيذ ليس نظرياً. أعلنت دائرة الأراضي والأملاك عن مخالفات محددة تفرض عليها غرامات: شركات لم تحصل على تصريح إعلاني، والتلاعب باستخدام أرقام تصاريح إعلانية، واستخدام تصاريح منتهية الصلاحية. في إجراء تنفيذي واحد، أكدت الدائرة فرض غرامات على 10 شركات وإنذار 30 شركة أخرى، ووصفت الغرامة بأنها تصاعدية تبدأ من 50,000 درهم مع إمكانية التصعيد إلى إلغاء ترخيص الشركة المخالفة. هذا هو السقف الذي يحمي منه رفع البورتال للإعلان، لا مساراً أخف منفصلاً عنه.

الإمارة	الجهة المنظمة	نظام التصاريح المنشور
دبي	مؤسسة التنظيم العقاري، دائرة الأراضي والأملاك	تراخيصي، إضافة إلى رمز التحقق منذ أبريل 2023
أبوظبي	مركز أبوظبي للعقارات	مضمون، عبر منصة داري، إلزامي منذ 7 يوليو 2025
الشارقة وعجمان ورأس الخيمة وأم القيوين	جهة تنظيمية معروفة في كل إمارة	لا يوجد جدول رسوم أو مدة خدمة منشورة لتصريح إعلاني

وعلى الوسيط نفسه، ابدأ بالإمارة التي يقع فيها العقار فعلياً، لا الإمارة التي يحمل فيها المكتب رخصته. مكتب مرخص في دبي يعلن عن وحدة في رأس الخيمة يخضع لقواعد رأس الخيمة على ذلك الإعلان، مهما كان التفصيل المنشور محدوداً، لا لقواعد دبي. تأكد أن حقل رقم التصريح الذي يطلبه البورتال يطابق النظام الفعلي المعمول به في تلك الإمارة. تأكد من وجود عقد تسويق سارٍ مع المالك يحمل اسم المكتب بشكل صحيح، لأن بطاقة الخدمة نفسها في دبي تُدرج نسخة من هذا العقد ضمن متطلبات تصريح الإعلان. وتعامل مع أي شارة أو رمز تحقق من إمارة معينة كأنه لا يثبت شيئاً في إمارة أخرى. حد الوسطاء الثلاثة، وفئات التصاريح، وسجل التنفيذ أعلاه، كلها تخص دبي وأبوظبي تحديداً. خارج هاتين الإمارتين، تأكد مباشرة من الجهة المنظمة بدلاً من افتراض أن قاعدة دبي أو أبوظبي تنسحب تلقائياً.

Frequently asked questions

أسئلة شائعة

هل توجد رخصة إعلانية موحدة على مستوى الإمارات؟

لا. لا يوجد ترخيص أو تصريح واحد يغطي الإمارات السبع كلها. المكتب الذي يعلن في أكثر من إمارة يحمل تصريحاً أو تسجيلاً منفصلاً لكل إمارة، تصدره الجهة المنظمة الخاصة بها.

هل رمز مدمون في دبي هو نفسه تصريح مضمون في أبوظبي؟

لا. هما نظامان منفصلان من جهتين منفصلتين بأسماء شبه متطابقة. نظام دبي طبقة تحقق برمز استجابة سريعة فوق تراخيصي. مضمون في أبوظبي هو التصريح الإعلاني نفسه، إلزامي منذ 7 يوليو 2025.

ماذا يحدث إذا أعلن مكتب عن الوحدة نفسها عبر أربعة وسطاء؟

في دبي، الحد الأقصى هو ثلاثة تصاريح تراخيصي لكل إعلان. لا يستطيع وسيط رابع توليد تصريح صالح للوحدة نفسها بموجب القاعدة الحالية، وهذه هي الآلية التي يعتمدها السوق لمنع تكرار الإعلانات بدلاً من انتظار مراجعة يدوية من البورتال بعد النشر.

هل الشارقة وعجمان ورأس الخيمة وأم القيوين آمنة لتجاهلها من ناحية الالتزام؟

لا. لكل منها جهة تنظيمية محددة وإطار عقاري قائم. الغائب هو جدول رسوم وإجراءات إعلانية منشورة بالتفصيل نفسه الموجود في دبي أو أبوظبي، ما يعني أن على الوسيط العامل هناك التأكد من المتطلبات مباشرة من الجهة المنظمة بدلاً من افتراض أن السجل المنشور الأخف يعني قاعدة فعلية أخف.

من أين يبدأ الوسيط الملتزم في دبي والجديد على أبوظبي؟

يبدأ بتصريح مضمون عبر منصة داري قبل نشر أي شيء، ويتأكد ما إذا كانت الوحدة تقع ضمن اختصاص مركز أبوظبي للعقارات أو ضمن سوق أبوظبي العالمي، لأن جزيرتي الريم والمارية تديران خدمة التصريح الإعلاني عبر سوق أبوظبي العالمي بالشراكة مع مضمون بدلاً من الخضوع المباشر لمركز أبوظبي للعقارات.

Sources

المصادر

• دائرة الأراضي والأملاك في دبي، بطاقة خدمة تصريح الإعلان العقاري، الرسوم والفئات ومدة يوم عمل واحد
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي، فرض غرامات على 10 شركات عقارية وإنذار 30 أخرى لعدم الالتزام بمتطلبات الإعلان
• بوابة وسطاء بيوت، الإعلانات العقارية الموثقة في دبي، حول حد تصاريح تراخيصي الثلاثة منذ أكتوبر 2022 ورمز التحقق الذي أطلقته الدائرة في أبريل 2023
• بيوت، شرح مضمون التابع لمركز أبوظبي للعقارات، حول التعليم والحذف التلقائي وحد الوسطاء الثلاثة في أبوظبي
• بوابة وسطاء بيوت، شارة التحقق وTruCheck للعقارات على الخارطة، صلاحية 45 يوماً وأرقام مرات الظهور والعملاء المحتملين

Last verified: 2026-09-02 آخر تحقق: 2026-09-02